11月14日，银保监会、住房城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），允许商业银行按照市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。不过，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，同时，该资金可偿还债务但不得用于购置土地等。

业内人士认为，《通知》对于房企预售资金的盘活和改善流动性具有积极作用。

置换金额不超过30%

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根据《通知》，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于置换额度，《通知》明确，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。《通知》还强调，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。易居研究院智库中心研究总监严跃进根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，估算此次置换出来的资金规模约占房屋销售款10%。“改善流动性的意义是积极和显著的。”他表示。

就可开办该业务的机构范围，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

可偿还债务但不得用于购置土地

对于置换金额的使用，《通知》予以了明确的限定。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。“过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。”严跃进表示。

出于风险防范的考虑，《通知》从多方入手强化监管。《通知》明确，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

《通知》要求商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

严跃进表示，该政策目的是通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用，同时防范化解房企流动性风险。基于此，《通知》主要是支持短期有流动性风险但基本稳健的企业，而一些明显有爆雷风险的企业无法享受此政策。

关键词： 房地产企业 商业银行 资金业务