与上市银行不良贷款率持续向好的大势相反，2021年，大部分上市银行房地产贷款不良率有所抬升。

数字的轻微变动，反映出房地产业转型引起的影响。不过，房地产长效机制的建立有助于房企化险政策出台；下一步上市银行如何调整相关策略，值得关注。

风险

去年房地产行业的调整究竟对银行带来哪些扰动？

对此，中国银行研究院高级研究员梁婧向《中国银行保险报》介绍，“受政策收紧影响房企融资紧张，流动性风险加大，个别房企风险暴露，银行表内外相关资产质量下滑。房地产行业整体不良贷款余额、不良贷款率‘双升’，房企债券、非标、ABS等相关资产价格下跌；同时，房地产企业相关资产质量恶化会侵蚀银行利润。”

《中国银行保险报》梳理2021年银行年报数据发现，在六大行中，除了交通银行、邮储银行外，另外4家银行房地产业贷款不良率均在2021年出现攀升，其中，工商银行房地产业不良率达到4.79%，前值为2.32%，增速最高。目前已披露业绩的股份制银行房地产业不良率全面抬升，其中招商银行、渤海银行、民生银行2021年房地产业不良率分别为1.41%、3.71%、2.66%，较上年同期分别增长111个、158个、197个基点，增速较快。

上市中小银行的表现则出现分化。截至2021年末，苏州银行、重庆银行、郑州银行房地产业不良率较高，分别为6.65%、4.71%、3.47%，较上年出现同比增长。其中，苏州银行增速最快，2020年该行房地产业不良率只有1.36%。重庆农商行则在年报中披露，该行去年房地产业贷款余额持续下降，无不良贷款。

苏州银行在年报中直言，2021年不少大型房企出现了风险信号，这给银行经营发展带来一定挑战。工商银行副行长张文武在业绩发布会上介绍，2021年该行房地产业贷款不良率出现了阶段性上升，主要是少数风险大户贷款劣变导致的。

此外，部分上市银行与房地产业相关的理财、代销业务风险敞口也备受关注。招商银行、平安银行纷纷表示，目前正在密切跟进违约房地产企业的债务重组方案，追踪现金流回流进展，维护好投资人合法权益。兴业银行介绍，该行房地产业务超过90%是自营资产，授信准入严格，且阻断了理财业务的风险传染。

策略

结合形势与政策，记者注意到，目前上市银行普遍采取了更为审慎的房地产业务策略，聚焦优质企业，专注于存量化险。

一方面，注重分类施策。招行对战略客户实施ABCD四类的分类管理；担保方式上，纯信用类的项目占比为1.4%，主要集中在A类客户；区域选择上，八成以上项目集中在一、二线城市。民生银行也采取差异化管控策略，对于优质客户的优质项目，加大支持力度；对于存在风险隐患的项目，采取追加抵质押物及其他担保、引入合作方推动项目转让或代工代建等方式；对于经营持续恶化的客户，制定和落实风险退出方案。

另一方面，一些银行提出将对接优质房地产企业并购需求，助力存量化险。“2021年以来，通过项目并购明显阻断了违约风险。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏在业绩发布会上介绍，兴业银行将加大房地产项目的并购力度，专项安排200亿元的并购额度，主动向与银行合作良好的优质开发商推介，推动足值项目与问题开发商脱钩。目前，该行存在潜在风险的对公房地产项目大约是200亿元左右。

今年，交行也在主动对接优质房地产企业并购需求，推进房地产并购金融服务。交行副行长郝成介绍，截至目前，交行已经与五矿地产签署100亿元并购融资战略合作协议，与美的置业签署了90亿元并购融资战略合作协议，同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。

“房地产行业调整过程中，企业兼并重组或将增多。银行关注并购贷款等业务机会，既顺应了监管要求，有利于更好化解房地产行业风险、维护市场稳定，也是银行自身拓展业务的需要。”梁婧表示。

未来

不过，尽管部分房企出险并波及银行相关业务，上市银行普遍表示，随着政策环境不断改善、市场完成优胜劣汰，未来房地产业资产质量将继续保持平稳。

浙商银行副行长、首席财务官景峰认为，去年四季度以来，整个房地产方面信贷政策出现很多修复性的政策导向，有利于房地产企业及时研究提出防范化解应对风险的方案，也有利于其出台向新发展模式转型的配套措施。

“从短期来看，房地产企业的风险还在逐步释放过程中。何时改善还要看销售情况，包括一手房和二手房销售情况，还有市场预期的变化。从中长期来看，房地产企业在这一次调整分化之后，能够留下来的或者是能尽快改善资产负债、提高自身管理的企业，在未来是有竞争力的。”中信银行副行长胡罡在业绩发布会上表示。

目前，政策暖风已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下调以来，多城陆续下调房贷利率。植信研究院统计数据显示，截至2022年3月，首套房和二套房贷款加权平均利率较2021年末分别下降15-25个基点。另一方面，年初以来，包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，多地公积金和首付比例等政策进一步松动，支持楼市良性循环和健康发展。

梁婧认为，在当前经济下行压力较大背景下，房地产市场适度回暖有利于房地产企业资金回流，缓解其信用风险。但考虑到当前疫情冲击下，居民收入增长乏力，房地产市场预期发生改变，居民购房意愿较为低迷，住房抵押贷款规模增长或较为有限，同时银行也在积极优化资产结构，总体来看对银行房地产贷款集中度管理带来的压力不大。

关键词： 房地产业 房地产企业 不良贷款