4月13日，植信投资研究院发布《冬天已去，春天来了吗？2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告（以下简称《报告》）。《报告》指出，一季度房贷利率继续下降，首套房和二套房贷款加权平均利率较2021年末分别下降15-25个基点。与此同时，居民住房信贷意外负增长，说明房地产市场景气度仍在惯性下降。

当前国内房地产市场处于下行筑底阶段。《报告》建议，房地产维稳政策可依照“改善购房者预期—>释放合理购房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策。

政策层面，《报告》认为，2022年房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，支持楼市良性循环和健康发展。

交易方面，《报告》研判，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。

考虑到供求关系带来的销售波动等因素，《报告》预计全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。

与此同时，房地产开发商债务风险仍值得关注，这也是风险主要聚集的地方。《报告》指出，2022年初金融委会议提出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”。住房金融环境在2021年四季度边际改善不等于融资环境转为实质性宽松。除央企国企和部分资质较好的民营地产企业外，仍需要高度警惕部分房企现金流和债务问题。

展望未来，《报告》表示，针对改善购房者预期，可采取的手段包括提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策。针对缓释房企现金流和债务压力，商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。

关键词： 房地产市场 地方政府 价格涨幅